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房屋租赁合同无效后涉及到的相关法律问题评析

来源:日期:2018-12-17

案例:

一厂房因为历史遗留原因未取得建设工程规划许可证,所以厂房没有办理房产证,双方合同期间为10年,已经履行了9年,后因为承租方拖延支付房租诉至法院,承租人反诉要求确认合同无效并赔偿装修残值损失。装修损失承租人自行委托剩余价值11万多,出租方不同意,最后法院委托重新评估,残值3万多。

案例结果:

法院主持下达成调解协议,承租人按照租金标准支付拖欠的租金扣除部分装修残值,折价支付,房屋腾空。

问题引申:

1、租赁合同是否有效?

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条之规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”

所以该租赁合同会因为没有建设工程规划许可证而被确认为无效。

2、合同无效,拖欠的租金是否仍要支付?

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定?“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”

所有即使合同无效,承租方仍应该按照合同约定的租金标准支付。

3、合同无效,承租人是否可以要求出租人赔偿装修损失?

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”

所以可以拆除搬走的,承租人自行搬走,无法拆除搬走的,出租人不同意利用的,根据双方过错程度分担损失。

4、当事人仅提起确认房屋租赁合同无效,未要求赔偿装修损失的,如何处理?

    一审法院可行使释明权,以引导当事人正确行使诉讼权利。如承租人坚持不变更诉讼请求,不要求出租人折价补偿其装饰装修物损失或者分担损失的,人民法院可以直接裁判房屋租赁合同无效,并告之当事人对于装饰装修物损失折价补偿或赔偿问题另循合法途径解决。

 

君 澜 法 语:法律的价值体现在律师的价格上。